Mietrecht

Die Zwangsräumung als letzte Chance für den Vermieter


Mieterschutz wird großgeschrieben. In unserem Rechtssystem ist es dem Vermieter nicht erlaubt, einen Mieter einfach vor die Tür zu setzen. Auch wenn ein Mietvertrag nicht mehr besteht, weil er abgelaufen, aufgehoben oder von dem Vermieter oder Mieter gekündigt worden ist, kann der Vermieter den Mieter nicht einfach gewaltsam aus den Mieträumen entfernen bzw. entfernen lassen. Der Vermieter darf auch nicht die Schlösser zu den Mieträumen auswechseln und auf diese Art und Weise den Mieter, der vielleicht nicht einmal mehr die Miete zahlt, von dem weiteren Gebrauch der Mietsache ausschließen. Der Mieter einer Wohnung genießt grundsätzlich Kündigungsschutz. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter das Mietverhältnis überhaupt beenden, ohne eine Frist einzuhalten – zum Beispiel, wenn der Mieter derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. In diesen Fällen sollte der Vermieter aber seine Rechte kennen und schnellstmöglich durchsetzen.

 
Erster Schritt: Die Kündigung des Mietverhältnisses

Kündigung wegen Zahlungsverzugs:
Der häufigste Fall für eine fristlose Kündigung dürfte der Zahlungsverzug sein. Dies betrifft folgende Fälle:

  • Der Mieter hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt.

  • Der Mieter hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt und die zwei rückständigen Beträge überschreiten in der Summe eine Monatsmiete.

  • Der Mieter hat über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt und dabei ist ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden. Hiermit wird ausgeschlossen, dass der Mieter den einen Monat zahlt, den anderen nicht, den einen Monat zahlt, den anderen nicht, usw.

 Eine vorherige Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters nicht erforderlich.

Was viele nicht wissen: Der Mieter kann durch Zahlung des rückständigen Betrags noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung abwehren. Um dies zu vermeiden, sollte der Vermieter die fristlose Kündigung immer mit einer ordentlichen Kündigung verbinden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche.

Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache:
Aber auch andere Kündigungsgründe sind denkbar. Hier ist aber in der Regel vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Beispiele sind hierfür unter anderem:

  • Der Mieter stört den Hausfrieden hartnäckig trotz erfolgter Abmahnungen, also zum Beispiel durch Lärm.

  • Der Mieter ist mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

  • Der Mieter zahlt die vereinbarten Nebenkosten nicht, die schon eine erhebliche Höhe (über eine Monatsmiete) erreicht haben.

  • Die Wohnung ist überbelegt.

  • Die Wohnung wird unerlaubt untervermietet.

Es kommt in jedem Fall auf die präzise Formulierung der Kündigung an. Durch fehlerhafte Kündigungen werden oft wertvolle Zeit verloren und unnötige Kosten verursacht, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und das Gericht zu der Entscheidung kommt, dass die Kündigung formell unwirksam war. Hier lohnt es sich, juristischen Rat einzuholen.

 

Zweiter Schritt: Die Räumungsklage

Übergibt der Mieter die Wohnräume nach fristloser Kündigung nicht an den Vermieter, ist schnelles Handeln gefragt. Um die Räumung der Wohnung zwangsweise durchsetzen zu können, ist ein gerichtliches Urteil notwendig. Im Klageverfahren wird das Gericht den Mieter verurteilen, die Wohnung aufgrund der Kündigung des Mietvertrages zu räumen. Erst mit diesem Gerichtsurteil kann nun die zwangsweise Räumung der Wohnung durchgesetzt werden.

Gleichzeitig sollte mit der Räumungsklage eine Zahlungsklage eingereicht werden, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand ist.

Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage richten sich nach dem jeweiligen Streitwert, der sich aus der Jahresnettomiete errechnet. Anhand dieses Streitwertes werden auch die Anwaltsgebühren berechnet, die im Falle eines für den Vermieter positiven Urteils dem Mieter auferlegt werden. Je höher also  die Miete, umso höher die anfallenden Kosten für die Räumungsklage. Bei einer monatlichen Nettomiete von beispielsweise 500 € kann es für den Räumungstitel auf Kosten in Höhe von rund 1.600 € kommen. Um als Vermieter schnell und sicher zum Ziel - Räumung der vermieteten Wohnung - zu kommen, ist es ratsam, unverzüglich die Voraussetzungen der Räumungsklage zu schaffen. Um die eventuellen Fallstricke des Einzelfalles zu umgehen, ist anwaltliche Beratung in der Regel notwendig.


Dritter Schritt: Die Zwangsräumung

Die Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher durchgeführt. Falls notwendig, kann der Gerichtsvollzieher dabei den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen oder Schlösser aufbrechen und austauschen lassen. Bei einer Zwangsräumung fallen erhebliche Kosten an. Im Schnitt kann man mit 1000-1500 Euro je Zimmer rechnen. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Gebühren des Gerichtsvollziehers, die Rechnung des Schlüsseldienstes, die Auslagen für eine Spedition zwecks Transport und Einlagerung des Mobiliars sowie um das Anwaltshonorar. Diese Kosten sind zunächst vom Gläubiger zu verauslagen. Nachdem der Schuldner bei Zahlungsverzug für alle Schäden, die Folge des Verzugs sind, aufkommen muss, können diese Kosten jedoch genauso wie die Kosten der Räumungsklage vom Schuldner gefordert werden.

Seit 2013 ist es möglich, den Antrag auf Zwangsräumung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken. Der Gerichtsvollzieher hat dabei zur Beweissicherung die in der Wohnung befindlichen Sachen zu dokumentieren. Die Sachen sind anschließend einen Monat lang zu verwahren, im Anschluss daran kann der Vermieter den Hausrat verwerten.

Leider bleiben viele Vermieter auf den Kosten für das Räumungsurteil sowie für die Zwangsräumung sitzen, da sich letztendlich herausstellt, dass die Schuldner zahlungsunfähig sind. Der Abschluss einer entsprechenden Rechtschutzversicherung vor Unterzeichnung des Mietvertrages empfiehlt sich daher. Dennoch sollte man sich immer bewusst sein, dass ein Ende mit Schrecken besser ist als ein Schrecken ohne Ende. Bei zu langem Zuwarten kommt zu den Kosten des Räumungsverfahrens letztlich auch ein monatlich wachsender Mietrückstand. Hier werden oft enorme Summen erreicht. Der Vermieter sollte daher in jedem Fall schnell reagieren, um seine Chancen zu wahren.


Susanne Kaiser

Rechtsanwältin in Wendelstein

 

 

 


 

Aus der Rechtsprechung