Mietrecht

Die Nebenkosten - richtig abgerechnet?

Die jährliche Nebenkostenabrechnung - offiziell Betriebskostenabrechnung genannt - erwarten die meisten Mieter mit Schrecken. Fast immer sind nämlich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Preistreiber waren in den letzten Jahren vor allem Strom, Gas und Wasser. Jetzt sorgen sich viele Mieter, dass der kalte Winter die Heizkosten in die Höhe getrieben hat.

Aber: Schätzungsweise jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch. Die Betriebskostenabrechnung führt daher immer wieder zum Streitfall zwischen Vermieter und Mieter.

Ein guter Vermieter sollte sich demnach um Transparenz bemühen und gestiegene Kosten nachvollziehbar erklären. In einer ordentlichen Abrechnung sind die Gesamtkosten und der Verteilerschlüssel dargestellt und dann der anteilige Betrag ausgewiesen, der auf den Mieter entfällt. Zum Schluss werden die geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnet.


Welche Betriebskosten können vom Mieter verlangt werden?

Der Mieter muss grundsätzlich nur die Nebenkosten zahlen, die ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt wurden. Klauseln im Mietvertrag wie "die üblichen Nebenkosten" sind nicht ausreichend. Der Vermieter muss in dem Mietvertrag die insgesamt 17 verschiedenen umlagefähigen Arten von Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung einzeln aufführen. Dazu gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung und Schornsteinreinigung sowie die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung. Positionen, die nicht zu den gesetzlich definierten Betriebskosten zählen, können nicht einfach im Mietvertrag festgeschrieben werden. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

Verwaltungskosten für Eigentumswohnungen beispielsweise dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden - genauso wenig wie Porto, Telefongebühren, Kontoführungsgebühren, Zinsen oder eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung.

Steht im Mietvertrag zu den Betriebskosten nichts, handelt es sich um eine Inklusiv-Miete, in der alle Nebenkosten enthalten sind.


Wie werden die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter verteilt?

In der Abrechnung müssen die Kosten für die gesamte Wohnanlage aufgeführt werden, und zwar jede einzelne Position. Die Auflistung der jeweiligen Gesamtkosten ist zwingend erforderlich, damit der Mieter erkennen kann, wie hoch sein Anteil ist und ob die Rechnung richtig ist. Das kann er natürlich nur, wenn der zugehörige Verteilungsschlüssel angegeben wird.

Es gibt unterschiedliche Kriterien wie die Gesamtkosten zu verteilen sind. Dabei ist es durchaus nicht ungewöhnlich, dass für verschiedene Nebenkostenarten unterschiedliche Schlüssel gelten. Im Mietvertrag ist meist festgelegt, ob die Nebenkosten nach Anzahl der Personen oder Quadratmetern umgelegt werden. Die meisten Posten werden in der Regel nach Wohnfläche abgerechnet, bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom oder Wasser ist eine Umlage nach Personen üblich. Wurde nichts im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten nach Wohnfläche umzulegen.

Für Heizkosten fordert die zum 01.01.2009 geänderte Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent müssen nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche abgerechnet werden. Dies ist für Vermieter verbindlich zu beachten.

Den Gesamtkosten werden jeweils die Kosten gegenüber gestellt, die der Mieter zu tragen hat. Sinnvollerweise werden Gesamtkosten, Verteilungsschlüssel und Anteil des Mieters in einer Liste zusammengefasst.

Am Ende werden die Kosten für den Mieter addiert. Schließlich möchte der Mieter wissen, wie hoch seine Betriebskostenrechnung insgesamt ist.

Vom Mieteranteil wird die Vorauszahlung, die er bereits geleistet hat, abgezogen. Dabei muss der Vermieter die Vorauszahlungen jedes Mieters einzeln berücksichtigen.

Wenn sich eine nennenswerte Nachzahlung oder Erstattung ergeben hat, sollte der Vermieter den Betrag der künftigen Vorauszahlungen korrigieren. Dabei handelt er im eigenen Interesse, denn bei einer hohen Nachzahlung hat er schließlich einen Teil der Nebenkosten für den Mieter zunächst zinslos vorfinanziert. Hinzu kommt, dass hohe Nachzahlungen für den Mieter erst einmal ein Schock sind und daher das Mietverhältnis oft belasten.


Wann müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?

Der Abrechnungszeitraum umfasst in der Regel zwölf Monate, wobei es keine Rolle spielt, ob dieser Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres oder vom 1. April bis 31. März des Folgejahres läuft. Es muss nur immer der gleiche Zeitraum abgerechnet werden. Natürlich muss eine Zwischenablesung und -abrechnung erfolgen, wenn ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus- oder einzieht.

Eine zügige Abrechnung ist eigentlich im Interesse aller Beteiligten. Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums muss abgerechnet sein. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Außerdem kann der Mieter Druck ausüben, indem er seine Vorauszahlungen einstellt, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung bekommt. Darüber hinaus kann der Mieter den Vermieter auf Abrechnung verklagen, denn er hat hierauf einen Rechtsanspruch. Der Mieter hat sogar einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und noch immer keine Abrechnung für zurückliegende Abrechnungszeiträume vorliegt.

Der Mieter hat das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Kopien kann er nicht verlangen. Sind Fehler vorhanden, so muss er der Betriebskostenabrechnung widersprechen. Wer unsicher ist, ob seine Betriebskostenabrechnung richtig ist, sollte anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.