Mietrecht

Mängel der gemieteten Wohnung - welche Rechte haben Sie als Mieter?

Es schimmelt hinter dem Schrank, die Heizung fällt aus, in der Nachbarschaft wird lautstark renoviert. Viele Mietwohnungen haben mehr oder weniger schwerwiegende Mängel. Gleichzeitig unternehmen aber viele Mieter nichts, zahlen trotz Schäden, Mängeln und Beeinträchtigungen weiter die Miete in voller Höhe, weil sie ihre Rechte nicht kennen. Dabei gibt es durchaus Möglichkeiten, den Vermieter dazu zu bewegen, diese Mängel zu beheben.


Was ist ein Mietmangel?

Mieter haben Anspruch auf eine schadensfreie Wohnung. Alle Räume der vermieteten Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.

Die häufigsten Wohnungsmängel sind:
- Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung
- Lärm infolge von Baumaßnahmen im Haus, in der näheren Umgebung oder Nachbarschaft
- Wohnung ist deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben
- Ausfall oder Defekt technischer Geräte, wie Aufzug, Heizung, Warmwasserboiler usw.
- Schäden am Haus oder in der Wohnung

Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter den Mangel verschuldet oder zu verantworten hat. Auch eine Baustelle in der Nachbarschaft oder die Störung durch andere Parteien im Mietshaus können also zur Mietminderung berechtigen.


Was ist bei der Anzeige von Mängeln zu beachten?

Der Mieter muss den Mangel schriftlich an den Vermieter melden und ihm eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen. Reagiert der Vermieter nicht auf die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung, kann der Mieter die Miete mindern, bis der Schaden behoben ist. Dabei richtet sich die Höhe der Mietminderung immer nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Je stärker sich also die Mängel auswirken umso mehr darf die Miete gekürzt werden.

Je nach Schaden kommt damit eine Mietminderung zwischen einem Prozent (z.B. bei zu kleinem Briefkasten) und hundert Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit, wie z.B. bei einem totalen Heizungsausfall im Winter, in Betracht. Es gibt aber keine verbindlichen Minderungssätze für bestimmte Wohnungsmängel. Anhaltspunkte können allenfalls einschlägige Gerichtsurteile sein. Mittlerweile hat sich aufgrund zahlreicher Einzelfallentscheidungen eine regelrechte Mietminderungstabelle entwickelt. Die Entscheidungen sind manchmal allerdings nicht so recht nachvollziehbar. So wurden bereits von zahlreichen Gerichten Mietminderungen von 10 bis 20 Prozent wegen lärmender Kinder auf angrenzenden Spielplätzen oder Kindertagesstätten anerkannt, wohingegen gerichtlich auch entschieden ist, dass die Lärmbelästigung durch Kirchenglocken nicht zur Kürzung der Miete berechtigt.

Im Streitfall muss der Mieter beweisen können, dass Wohnungsmängel vorliegen und er die Mängel angezeigt hat. Hilfreich ist es hierbei, alle Mängel zu dokumentieren, länger andauernde Störungen täglich zu protokollieren und gegebenenfalls von möglichst unabhängigen Zeugen besichtigen zu lassen. Vor Gericht muss in der Regel ein Gutachter die tatsächliche Beeinträchtigung beurteilen. Dieser Umstand macht Prozesse wegen Mietmängeln oft recht teuer, wohl dem, der eine Rechtsschutzversicherung hat, die die Kosten in der Regel übernimmt.

Keinesfalls sollten Mieter den Mangel selbst beheben, ohne den Vermieter vorab informiert zu haben. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, selbst die Möglichkeit zu erhalten, die Mietsache auf Mängel hin zu überprüfen und zu entscheiden, wie sie diese beseitigen wollen. Eine Ausnahme bilden nur Notfälle. Ist also die ganze Wohnung durch einen Wasserrohrbruch gefährdet, dürfen Mieter sofort einen Installateur rufen, ohne vorher den Vermieter zu verständigen.

Ein Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, beispielsweise ein Sprung in einer Fensterscheibe oder eine defekte Glühbirne im Hausflur.


Wie wird eine Mietminderung berechnet?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Berechnung einer Mietminderung von der vereinbarten Brutto-Warmmiete auszugehen ist. Zur Miete, die gemindert werden kann, gehören also die so genannte Grundmiete und die Zahlungen für die kalten Betriebskosten sowie für die Heizkosten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Heiz- und Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen geleistet werden. Wenn eine Mietminderung von 100% berechtigt ist, also die Wohnung schlichtweg nicht mehr bewohnbar ist, soll ein Mieter demnach auch nicht mehr verpflichtet sein Betriebskosten zu bezahlen.

Die Mietminderung ist zeitanteilig zu berechnen. Treten im Laufe des Monats März also Mängel auf, ist die Märzmiete - wie üblich - aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter im April entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Beispiel: Für einen Monat Baulärm und Schmutz hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung um 30 Prozent. War die Baustelle aber nur vom 1. bis zum 15. des Monats eingerichtet, so darf auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden. Somit ist hier nur eine Mietminderung um 15 Prozent möglich.


Weitere Mieterrechte

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter den Vermieter auch auf Mängelbeseitigung verklagen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, zusätzlich zu der Mietminderung einen Teil der Miete zurückzubehalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Nach Beseitigung des Mangels ist dieser einbehaltene Teil dann allerdings an den Vermieter auszubezahlen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er unter Umständen Schadensersatz fordern. Bei schwersten Mängeln - wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen - kann der Mieter auch kündigen.


Übrigens:
Wer wegen Wohnungsmängeln die Miete kürzt, ist kein Mietschuldner. Er muss daher keine Angst vor einer Kündigung durch den Vermieter haben. Selbst wenn die vom Mieter vorgenommene Minderung zu hoch war, droht nur die Nachzahlung der Miete, keine Kündigung. Wer irrtümlich zu viel mindert oder aus Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem darf also nicht gekündigt werden. Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung auch nicht, wenn er die Miete zunächst anstandslos weiter gezahlt hat oder wenn er seinen Vermieter erst nach einigen Monaten informiert, dass ein Mangel vorliegt. Jeder Mieter hat Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen. Sollten Sie sich unsicher sein ob bzw. in welcher Höhe Ihnen ein Recht zur Mietminderung zusteht, sollten Sie sich an den Mieterschutzbund oder an einen Rechtsanwalt wenden.